2014年房地产市场总结分析及2015年展望行业篇-【zixun】

2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇）

行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启

2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

2014年回顾

一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多

2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。

在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。

二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大

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2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较去年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%，增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势，市场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。

固定资产投资增速的也在下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间，增速较往年有明显的回落，且明显低于固定资产投资的增幅，下滑趋势明显，对经济增速放缓产生了直接影响。

从新开工面积来看，2014年市场回落的态势更为明显，2014年1-11月，全国房地产新开工面积16.47亿平方米，同比下跌9%，其中住宅新开工面积11.46亿平方米，同比回落13.1%，均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后，年底再度恶化，降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖，消化存量，冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看，企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因，而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

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